27-2-2023 —
De huizenprijzen kunnen de komende jaren weer sterk dalen. Wat is hiervan het grootste risico en is dit een onverantwoord risico?
Het kopen van een huis is niet zonder risico’s. Het vraagt vaaak om een investering van honderdduizenden euro’s en de huiseigenaar is zelf verantwoordelijk voor beschadigingen en kosten aan het huis. Samenvattend loopt een huiseigenaar de volgende risico’s:
- Restschuldrisico – Na verkoop van het huis kan er een restschuld overblijven die ondanks de verkoop gewoon terugbetaald moet worden;
- Inkomensrisico – Door bijvoorbeeld werkloosheid en arbeidsongeschiktheid kunnen de hypotheeklasten onbetaalbaar worden;
- Schaderisico – Beschadigingen en noodzakelijk onderhoud staat de eigenaar zelf voor. Bij een huurhuis is dit het risico van de verhuurder.
Het restschuldrisico is afhankelijk van de hypotheekvorm
De tot 2013 afgesloten hypotheken bestonden hoofdzakelijk uit hypotheekvormen waarbij de aflossing werd doorgeschoven naar de einddatum (bijvoorbeeld de spaarhypotheek) of waarin geen aflossingen plaatsvonden (de aflossingsvrije hypotheek). Sinds 2013 wordt er hoofdzakelijk gekozen voor hypotheekvormen waarin een maandelijkse aflossing is ingebouwd. Het gaat om de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Voor nieuwe hypotheken zijn dit namelijk de enige vormen die nog recht geven op hypotheekrenteaftrek.
Door verplichte maandelijkse aflossingen wordt de kans op een restschuld na verkoop van de woning kleiner. Vooral bij de aflossingsvrije hypotheek is het restschuldrisico groot, in bijvoorbeeld een beleggingshypotheek of een spaarhypotheek wordt nog een kapitaal opgebouwd waarmee de schuld (deels) afbetaald kan worden.
In hoeverre is een huiseigenaar afhankelijk van de huizenprijzen?
In de periode tussen 2008 en 2013 zijn de huizenprijzen hard onderuit gegaan, namelijk gemiddeld met meer dan 20%. Een dergelijke grote daling zorgt voor een veel groter restschuldrisico. Maar ook hierbij kan de gekozen hypotheekvorm belangrijk zijn. Met de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek lost de huiseigenaar de hypotheek namelijk volledig af gedurende de looptijd. Na bijvoorbeeld dertig jaar is het huis hypotheekvrij. Pas bij het tussendoor (moeten) verkopen van een huis kan de huiseigenaar tegen een restschuld aanlopen.
Zijn huurders beter af?
Het huren van een huis heeft voordelen. Een huurder kan redelijk snel verhuizen en hoeft dus niet eerst het huis te verkopen. Een ander groot voordeel zijn de lagere onderhoudskosten. De verhuurder zorgt voor het vervangen van de keuken, het herstellen van schade aan het huis en het schilderen van de buitenkant van het huis. In een periode met dalende huizenprijzen heeft een huurder daar geen last van, maar dat wil nog niet zeggen dat een huurder beter af is. Het risico is kleiner, maar op langere termijn zijn de maandlasten vaak hoger.
Zodra de huizenprijzen zakken brengt een eigen huis met een hypotheek een financieel risico met zich mee, maar ook het huren brengt risico’s met zich mee.
